中古ワンルームマンションの儲けのスキームは簡単です。たとえば、表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）が、１２％で、６００万円で売りに出されている築２０年の物件を、オーナーチェンジ（入居契約者がいるままでの売買）で購入する場合を考えてみましょう。年間賃料収入は、６００万円の１２％ですから、７２万円です（毎月だと６万円）。初年度にかかる不動産取得税の数万円は別としても、通常は管理費や修繕積立金、それに固定資産税・都市計画税などを合計すると年間２０％ぐらいになりますから、７２万円の収入からその分を控除すると、実質収入は年間５７万６０００円ぐらいということになります。
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すると、実質利回りでは９．６％ぐらいに下がってくるわけです。６００万円の元本を回収できるのは１０年と５ヵ月後ということになります（６００万円÷５７．６万円）。